주택
자산인가 필수품인가 : 나는 집을 사야하만 하는가?
요즘 경제적으로나 정치적으로 부동산이 핫 이슈다. 이에 주택에 대해 정의하고, 주택의 미래에 대해 이야기하며, 현 정권의 부동산정책에 대해 판단하고 우리사회의 미래를 위해 어떤 결정을 해야하는지, 나는 지금 집을 사야하는 지에 대해 결정해 보고자 한다.
우선 주택은 필수품이다. 주택은 의식주 중에 하나이며, 한 가정이 존엄한 삶을 유지하기위해 반드시 필요한 필수품이다. 없어도 그만인 사치품이 아니며, 대체 가능한 다른 품목도 존재하지 않다. 따라서 사회는 마치 쌀/ 석유 가 공급될 수 있도록 관리하는 것처럼 주택도 적절한 지원과 통제가 필요하다. 특히 미국등과 같이 땅이 넓지 않은 이상 제한된 토지내에서 어떻게 공급할 것인지 논의할 필요가 있다. 주택은 또한 한 번 정하면 그곳에서 장기간 생활해야하기에 10년 이상을 바라보아야하는 품목이다. 개인의 입장에서 구매에 매우 큰 자금이 들어가고 되팔아 현금화하기도 쉽지 않은 것이 바로 주택이다.
둘째, 주택의 미래이다. 일단 현 상황은 주택을 자산으로 취급하며, 투자를 용인하여 온 상황이다. 이는 논의되거나 우리가 사회적합의를 본 것이 아닌 그냥 그래왔었기에 그렇게 해온 것이다. 당장 한국전쟁 직후 먹을 것이 없어 땅을 팔아 쌀을 사기도 했다. 앞선 정권은 경제발전을 위해, 2000년대 정권은 경제활성화를 위해 건설업을 장려했다. 그래서 일정부분 우리나라 건설업, 중공업의 발전에 기여하였다. 지금 공급이 과잉인지 필자는 통계적 수치를 파악하지 않았다. 대한민국 국민당 적절한 주택의 수가 존재하는 지, 그래서 계속 공급해야하는 지는 파악해야할 문제이다.
그러나 현재 한국은 고령화와 저출산이 심각한 것은 확실하다. 이미 2세대 베이비붐세대의 출산이 끝났다. 2세대 베이비붐세대의 자녀들은 대부분 1자녀이며 자녀가 없는 경우도 많고 따라서 추후 주택을 물려받아 살 수 있음은 명백하다. 굳이 일본을 논하지 않아도 인구 절벽이 다가오고 있음은 명백하다. 또한 사회는 급격히 언텍트화 되고 있다. 출퇴근이 필요없고, 사무실이 없어도 기업을 운영할 수 있는 시대로 변화하고 있다. 서울에 모든 기능이 집중되어 출퇴근하는 것이 아니라 그냥 내가 살고 싶은 곳에 거주하며, 거주하는 곳에서 일하는 시대가 도래하고 있는 것이다. 어느 순간 수도권은 과잉된 주택으로 인해 공실율이 급격히 올라갈 수 있다. 이는 전세계적인 기술혁신에 따른 추세이다.
셋째, 현 정권은 어떤 이유이던 간에 주택가격 안정에 실패했다. 주택가격은 임의적으로 올리긴 쉬우나 내리긴 매우 어렵다. 금융위기 이후 우리나라는 경제활성화를 위해 2대의 대통령을 걸처 주택에 대해 대출을 너무 쉽게 허용했고, 주택을 일부 자본세력이 소유할 수 있도록 방관했다. 이는 2010년대 갭투자를 일으켰고 자녀를 위해 주택을 초과 보유하는 다주택자가 아닌, 한 사람이 수십채, 수백채의 주택을 보유하는 초과다주택자를 양산했다. 부채로 주택을 늘려 보유할 수 있도록 한 것이고 이는 주택의 공급을 일부 세력에 의해 조종당할 수 있게하여 주택시장에 ‘시장의 원리’가 작동될 수 없는 독과점의 상황을 만들었다. 이러한 예는 중국인들의 캐나다, 미국, 호주에서의 부동산 투기를 보면 쉽게 알 수 있다. 200억을 가진 일부 사람들이 세력을 형성하여 모두 80%대출을 받아 1000억을 만든 후 일정지역의 1억짜리 주택 1000를 매집한다. 이후 임차도 매도도 하지않고 보유만 하여 부동산 버블을 일으킨 후 3-4억이 되자 이를 천천히 모두 매도한다. 중국인들은 중국 뿐아니라 여러 나라에서 이러한 방법으로 세력을 키웠다. 부동산을 타깃으로 세력이 결집하면 가격상승은 매우 쉽다. 대체품목이 없기 때문이다. 이를 가격탄력성이라고 하는데 라면이 없으면 우동을 먹으면되는 것과 다르다는 것이다. 그리고 공급이 10%만 부족해져도 가격은 급상승함을 의미한다. 반면 하락은 가치가 없어 많이 가진 자들이 팔아 치워야 하락한다. 미분양으로 자금난을 격는 시공사가 주택을 헐값에 파는 것을 우린 봤다.
그런데 현정부는 세력(초과주택보유자, 임대사업자, 공인중개사, 대출상담사 및 반여당파)이 결집할 시간을 주었다. 처음 정부의 취지는 매우 합리적이었다. 그러나 이는 주택을 자산으로할 지, 필수품으로 할 지에 대한 합의가 필요한 사항이었다. 우리 사회가 주택을 더 이상 자산이 아닌 공공재로서 필수품으로서 제한해야하는 대상임을 동의하는 전국민 투표를 진행하는 것이 정치적으로 더 적절한 선택이 아니었을까 생각한다. 국민적 합의라는 정당성 아래 정책을 세운다면 추진도 쉽지 않았을까. 그리고 모든 국민은 세대당 1주택이상 보유 불가하며, 다주택자들의 처우를 어떻게 해야할 지에 대해 논의 했어야하는 것 같다. 1년이상 임차인을 계속 찾을 수 없는 주택, 상속시 자녀수 초과분의 주택등에 대해 자동경매되는 정책의 도입등이다. 또한 전세에 대해 상한제를 두어 LTV까지만 가능하도록하는 것등이다. 반대로 잠재적 수요를 낮추기 위해 자녀에게 거주할 주택 상속은 상속세를 없애는 것도 고려할 수 있다.
필자가 보기에 현재 주택시장은 정상이 아니다.
이미 미국의 주식시장은 버블이며, 만약 주택시장이 정상가격이라고 생각하는 투자자라면 차라리 코스피기업에 투자하는 것이 자산운영에 정상적이다. 왜냐하면 이미 주택은 2008금융위기 이후 3배 넘게 올랐다. 반면 코스피지수는 아직 그렇지 않기 때문이다. 주택은 계속 오를 것인가? 버블은 반드시 터진다. 위에서 본 것 처럼 경제정책적 요인으로 공급은 계속 증가하고, 인구감소에 의해 수요감소의 미래는 정해져 있다. 공실율은 상해, 동경, 뉴욕등 전세계적으로 모두 늘어만 가고 있다.
과연 우리에게 주택은 무엇인가. 모든 주택이 1억에서 100억이 되어도 사회의 발전에 기여하는 바는 없다. 기술이 발전하는 것도 아니고, 국민 구성원의 소비증가로 풍요로운 삶을 주는 것도 아니다. 지금 전 세계경제는 매우 암울하다. 파산기업은 늘어만 가고 사상최저의 실업율이라던 미국도 코로나로 한순간에 최고의 실업율을 갈아치우고 있다. 파산한 기업은 돌아오지 않고, 코로나가 없어져도 모든 기업은 감원한 인원만큼 다시 고용하지 않을 것이다. 이러한 상황에 서울도 아닌 수도권 여기저기에서 3-4배 오른 주택을 구입하려고 한다. 코로나의 상황은 아직 진행 중이며 이제 겨우 2차 전파가 시작되었다. 지금보다 더 많은 사람들이 실직할 것이고, 지금보다 더 많은 사람들의 수입/매출이 감소할 것이다. 코로나가 오래갈수록 그러한 사람들은 늘어만 가고 감소한 소득은 결국 지금은 그나마 매출을 유지하는 언텍트 업종의 소득감소로도 이어져 악순환이 반복될 것이다. 그리고 모든 정부는 재정정책을 늘릴 수 밖에 없는 상황이 되어 국가부채도 증가할 것이다. 많은 정부들 중 1-2개국이 디폴트를 선언하는 순간 수출중심의 한국경제는 더 많은 어려움들에 봉착하게된다. 이것이 급증하는 부동산시장이 처한 주변 상황이다.
그래도 버블이 아닐까? 세력이 키운 버블은 세력이 빠지면서 그 짐을 매수자에게 넘길 것이다. 요즘 영끌한다는 사람들이 있다. 당신의 저당잡힌 미래, 저당잡힌 영혼은 안전한가? 지금의 한국 부동산 시장은 정치세력화한 세력에 의해 조작된 가격이다. 정권이 바뀌는 순간 무너지거나 코로나에 의해 무너지거나 시간이 지나 수요감소로 무너질 가능성이 매우 크다. 그래도 영끌하여 10-20년 씩 주택을 보유하고자 하는가? 단기 시세차익을 찾을 수 있을까?
주택의 가격은 자산이 아닐 수 있다.
