대환대출 & 대출관리하기 (3) _ 금리상승기 대출의 선택과 관리

대환대출이란 기존 대출을 상환해야하거나 마음에 드는 다른 상품으로 바꾸려고 신청하는 대출을 통틀어 지칭하는 말이다. 신규대출을 신청해서 기존대출을 상환하는 것이다. 대부분의 경우 금리조건의 변경을 위해 신청한다. 

첫째, 금리의 선택.

최저금리는? 마지막 전환의 시기 2017년

은행마다 다르다. 그래서 주거래하시는 은행의 대출금리와 거의 동일한 경우가 많다. 은행상품은 '5년고정금리 그 이후엔 변동금리' 인 경우가 대부분인데 은행에 가면 만기까지 고정금리 상품을 찾으면 이 상품을 안내해 줄 가능성이 높다. 이름도 제각각인데  '(은행로고)XX고정금리 적격대출' 인 경우가 많다. 현재 금리는 3.2%~3.5% 이내이다.

왜 다른 상품들 처럼 정해져 있지 않을까?

여기서 정부(공사) - 은행 의 관계가 깔려 있다. 정부는 엄청나게 늘어나고 있는 가계부채를 관리해야 한다. 동시에 정치인은 건설경기 부양을 위해 저금리대출을 지원하기 좋아한다. 은행은 주택금융공사가 간섭할수록 대출을 빼앗기고 수익이 낮아진다. 일반적으로 금리고정기간이 길수록 금리는 높아져야 정상이다. 하지만 디딤돌, 보금자리, 적격대출&은행5년고정금리상품들은 과거 금리체계에 비하면 대단히 낮은 수준이다. 1년 변동금리가 3%면 30년 고정금리는 4%였다.

즉, 지금 정부는 가계부채 리스크관리에 중점을 두고 있고 은행도 협조하고 있는 마지막 장기고정금리 전환의 시기인 것이다. 한국은행은 기준금리 동결을 했다고 하면서 언론을 안정시키고 있지만 이미  대출금리는 움직이고 있다. 왜냐하면 채권시장의 큰손 외국인들이 한국에서도 채권을 매도하기 시작했기 때문이다. 당신이라면 미국달러 채권 2.2802%(2017.4.30) 와 한국원화 채권 2.192%(2017.4.29) 어디에 예금하겠는가? 

아래 그림을 봐도 이미 금리 저점은 작년에 지났고 미국 금리오른 것에 비교하면 아직 한국은 덜 오른 편이라는 것을  확인 할 수 있다.

미국 연준에서 두번 총 0.5% 올렸고 미국채는 결국 1% 넘게 올랐다. 그에 비에 한국국채는 0.5%수준 오른 것. 다른 신흥국들에 비하면 환율도 아직 안 떨어졌다. 삼성전자의 실적호조에 한국기업들이 대부분 경기민감업종이 많아 자금이 덜 빠져나가고 있어 유지되고 있는 것으로 보인다. 하지만 반도체만으로 언제까지 자본시장이 버틸 수 있을 지 모른다. 그리고 유럽도 올해 금리인상가능성이 높아지고 있다. 

대출은 필요한면이 없지 않다. 

특히 주택은 근로소득자에게 구매하기 버거운 존재다. 그렇다고 계속없어지고 있는 전세에 살기도 부담된다. 2년마다 이사하고 아이들 학교바뀌고 이자/월세 내다보면 차라리 사는 게 낮다는 생각이 많이 든다. 올해 수도권엔 사상최고로 많은 물량이 분양시장에서 쏟아질 예정이다. 2017년 하반기가 무주택자에겐 마지막 기회일 수 있고 투자자들에겐 잠시 쉬어가며 급매를 노려볼 기회일 것이다. 진실로 경제가 살아나고 있어 인플레이션(물가상승)이 발생된다면... 돈을 쥐고 있기보단 1주택까진 매수를 권장하겠다. 내가 살 집이니까.

고정금리의 전환... 3.5%이하라면 리스크관리 차원에서 꼭 전환하길 바란다.

둘째, 대출의 관리.

1. 앞의 대출상품들을 보면 대출기간이 짧을수록 금리가 낮아지는 것을 볼 수 있다. 하지만 그만큼 상환해야할 원금의 금액이 커진다. 중간에 내가 아플 수도 있고, 가족사가 발생할 수도 있는 문제. 꼭 월 할부금은 여유있게 잡아야한다. 할부상환은 앞에 글에서 설명한 바와 같이 하루 늦으면 연체다. 신용관리에 있어 원금이 얽혀있는 할부상환은 지체없이 납부해야할 대상이다. 그래서 대출이자납부통장은 별도로 만들고 원리금 납부일을 25일로했다면 24일 자동이체해서 출금통장에 입금되도록 만들어야 안전하다. 카드대금이나 기타 자동이체는 대출이자출금통장에 걸면 안된다. 자칫 카드대금이 먼저 결제되버리고 납부할 원리금이 부족해지면 대출등급이 떨어진다.

2. 금리가 낮다고, 중도상환수수료가 있다고 상환을 미루지 말기 바란다. 확실한 수입이 아닌 이상엔 대출은 적을 수록 좋다. 1.2%, 1.4% 중도상환수수료가 아깝다? 1년치 이자 2.5~3.5%에 비하면 반값이다. 수수료가 아니라 1년치 이자 낸다고 생각하고 상환하는 원금에 대한 수수료는 그냥 납부하고 대출을 줄이는 것이 당연 이득이다. 

3. 적격대출은 고민거리다.  만기30년대출 고정금리 전환. 상환자금이 내 월급밖에 없다면 은행상품(5년고정)이 아니라 적격대출(공사상품)을 해야한다. 하지만 5년 이내에 상환이 가능할 것 같다면, 다른 목돈 생길 곳이 있다면 은행상품 고려하길 바란다. 당신의 주거래고객등급을 올리는데 대출만한 거래가 없다. 이 다음 거래를 생각한다면 5년고정 상품도 좋은 선택이다. 그래서 낮은금리주는 은행의 특정 지점을 정해 놓고 반복거래하는 분들도 있다. (부동산, 토지, 상가 매매차익고려한 투자자들)

4. 은행상품을 선택했다면 대출이 있는한 거래를 집중해야한다. 카드는 S사, 보험은 K사, 예금은 W사, 대출은 N사 인 경우와 카드, 보험, 예금, 대출 모두 N사에 있는 경우 금리의 우대는 완전히 다르다. 금융사마다 신용등급이외에 자체 대출등급과 고객등급을 두고 있다. 고객등급과 대출등급을 올려야 대출신규, 기한연장 시 금리판정을 상대적으로 낮게 받을 수 있다. 요즘엔 대부분의 개인(개인사업자)대출등급판정은 시스템적으로 하고 있어 거래의 집중도는 자연스럽게 들어간다. 대출규모가 크면 클수록 0.1%차이만으로도 연간 몇십만원차이가 날 수 있으니 신용카드선택도 주의해야한다.