DTI 대출계산 (5) _ 주택담보대출한도, 나는 가능할까?

주택담보대출에 대한 정부의 정책은 거의 매 정권교체 마다 변경되었으며, 같은 정권에서도 정책이 바뀌면 변경되었다.

따라서 지금 설명은 현재 해당되며 미래 특히 정권교체와 년도 변경에 따라 변경될 수 있다.

특히 LTV와 DTI.

LTV (Loan To Value : 담보 대비 대출가능최대한도)

DTI (Debt To Income : 소득 대비 대출규모)

주택담보대출은 용도에 따라 세가지이다.  주택구매 시 받는 주택구입자금대출, 보유주택을 담보로 받는 주택담보 가계일반자금대출, 사업을 하는 자가 임대 또는 사업을 목적으로 받는 사업자금대출(운전자금, 시설자금)이다. 이 중 정부규제 대상은 개인의 주택구입자금대출과 보유주택을 담보로 받는 주택담보 가계일반자금대출이다. 주택담보대출한도는 소득(DTI)과 담보가치(LTV)에 따라 달라진다. 당연히 대출가능금액(LTV)은 담보가치보다는 낮고 소득이 얼마 없으면 더 낮아진다(DTI).

1. 주택담보가치에 따른 대출가능한도(LTV)

 담보가치를 확인하는 일반적인 방법은 감정평가사들이 평가하는 감정가를 기준으로 한다. 그리고 감정평가하는 사람들이 주로 사용하는 방법은 비슷한 물건의 과거 거래 가격을 기본으로 하는 경우가 많다. 그래서 아파트 같이 거래량이 많은 부동산의 경우 아예 KB시세가 나와있다. 이는 기존 아파트 실거래가의 가격들을 기준으로 하고 있고, 그래서 대부분의 금융기관이 일정 가구수 이상 있는 아파트담보부동산에 대해서는 이를 적용한다. 그리고 현재 정부정책 상 대출가능금액LTV는 70%가 대출가능한 최대한도이다. 이를 넘어서 대출을 받을 순 없다. 즉 적어도 30%는 당신 자본으로 구매하라는 것이다.

 하지만 광고들을 보다보면 80%, 90% 심지어 100%도 있다. 돈이 없어도 집을 살 수 있다? 믿기는가?

<자료 오른쪽 끝이 LTV 이다>

 이상하지 않다면 이상한 것이다. 그리고 이상한 곳에 이유가 있다. 70%이상 대출해 준다는 것은 금융기관이 위험을 부담하며 당신에게 대출해 주겠다는 것이고, 그 위험부담에 대한 대가를 당신이 지불해야 한다는 뜻이다. 곧 달콤한 유혹엔 추가비용부담이 대출금리 또는 중도상환수수료 및 비용에 분명히 포함되어 있다. 이런 금융기관입장에선 신용대출보다는 그래도 조금이라도 담보미리 잡아서 안전하게 수익을 누리겠다는 것이다. 즉, 부족하다면 되도록 자기자본금을 모은 다음에 구매하길 조언한다. 특히 결혼예정자들이 무리하여 준비하는 경우가 많은데 그런 경우 되도록 1년만 더 두분이 함께 최대한 합심하여 자금을 마련하는 기간 갖기를 권고했다.

2. 소득에 따른 대출가능 한도(DTI)

 국세청 신고소득에 따라 대출가능 한도 역시 제한된다. 소득에 따른 대출가능 한도 DTI 는 주택금융공사 기준 60% 이내이다. 여기서 중요한 것은 적용되는 소득을 예전에는 여러가지를 적용했는데... 이제는 국세청신고소득(소득금액증명원 상의 금액)을 기준으로 강화되었다. 즉 비근로소득자 중 세금을 적게 내기 위해 비용과다 청구해서 소득이 적은 것처럼 잡히는 사람들 모두 주택담보 가계대출을 제한하겠다는 것이다.

 DTI = [신청예정대출금액의 연간 원리금상환액(신청대출예정금리적용)+기존대출금액의 연간 원리금상환액(공사고시 DTI적용금리)] / 세전연소득 

<예시>

KB시세 51,000만원 아파트

매매계약서상 50,000만원

신청예정대출 3억원

신청예정대출금리 3.15%

신청예정대출기간 30년

기존 마이너스통장 2000만원

소득금액증명원상 연소득 4000만원

DTI적용금리: 2017.5 현재기준 4.22% (대략 보금자리론기준금리 중 최고금리 + 1% 이다)

<계산하기>

신청예정대출금액 연간 원리금상환액 = 3억* 3.15% (연이자) + 3억/30년(연원금)

기존대출금액 연간 원리금상환액 = 2천만원*4.22%(연이자) + 2천만원/30년(연원금)

DTI = 19,511천원/40,000천원 = 약 48.78%

LTV = KB시세&매매가 중 낮은 금액 5억 * 70% =35,000만원

복잡해 보인다.그러면 금융소비자보호처(금융감독원 산하)이나 주택금융공사 홈페이지에서 계산하자. (예상대출금액조회)

개인적으론 주택금융공사 사이트에서는 상품을 선택하면 예상대출조회를 할 수 있는데 여기를 더 추천한다. 금융소비자보호처 보다 정확하게 계산해준다. 다만... 왜그러는 지 자주 -0.5 에러 화면이 뜬다.... 그래서 아쉬운 대로 금융소비자보호처( 네이버 다음 어디서든 검색 가능!)에서 계산을 해 보았다.

신용도를 중으로 했더니 DTI 45%까지만 계산해 준다. 그리고 대출가능금액 산출법이 아직 업데이트가 안되어 있는 것 같다. 주택금융공사보다 대출가능한도가 더 많이 나온다;;; 물론 정부 정책이 매번 바뀌니 DTI 산출 방식도 매번 바뀌긴 하지만 나름 금융감독원 기관 사이트인데... 아무튼 여긴 참조만 하시길 바란다.

여기까지 와서.

그럼 난 소득신고 적게했는데 어떻하지??? 대출 불가능인가? 만약 1주택 이하이신 분이라면 조금은 안심하자 봐주는 의미로 DTI적용 다른 방법이 있다.

3. 국세청소득 이외의 소득 적용되는 경우

소득금액증명원 상 소득 2400만원 이하이나 무주택자 또는 1주택 처분 조건인 경우에는 건강보험료 납부금액 또는 국민연금납부금액 기준으로 연 소득을 산출해서 계산하는 방법이 있다. 일반적으로 개인사업자의 경우 대부분 1000만원이하 신고자가 많아 사용되는 방식인데 1주택이하의 경우 구매할 수 있도록 길을 열어두기 위해 참작된 것으로 보인다. 

향후 미국기준금리 인상에 따라 우리나라 대출금리도 인상될 것으로 보인다. 그리고 정부에서는 국가부채 리스크 관리 차원에서 앞으로 더욱 더 규제 강화에 나설 수 밖에 없는 상황이다. 미국의 서브프라임모기지 금융위기 사태가 LTV, DTI 를 너무 풀어줘서 발생된 사건인 지라... 강화될 것으로 보인다. 마지막 팁으로 신규 분양 아파트의 경우에는 위 규제사항에서 어느 정도 자유롭다. 건설경기를 아예 죽일 순 없기 때문인 것으로 풀이되니 참조하자.