전세계약시 주의사항 (8) 전세계약, 월세계약은 어떻게하나?

전세계약/월세계약 시 주의사항 (너무나 중요하니 꼭 읽어주세요)

 성인이 하는 첫번째 부동산계약은 대부분 전월세계약이다. 보증금을 나름 크게 걸고 하는 일이니 떨리는데 마땅히 조언 받을 곳이 없다. 그러면 주거래은행의 성실해 보이는 대출담당직원을 찾아가자. 물론 계약하기 전에. 부동산에서 등기부등본은 받아 가지고. 당신이 대출은 필요 없더라도 처음 해보는 전세계약이라 조언이 필요한데 정 상담할 사람이 주위에 마땅히 없다면 조언을 전적으로 당신 입장에서 해줄 수 있는 사람이다. 고객의 보증금이 곧 고객의 대출금이고 이 보증금의 위기는 대출의 부실로 이어지기 때문에 대출담당직원은 전적으로 당신 편일 수 밖에 없다. 물론 직원이 바쁘다면 귀찮아 할 수도 있지만, 당신이 신용카드 하나 만들어 주는 센스까지 있다면 대출담당직원 입장에서도 매우 반가운 손님으로 환영 받을 것이다. 그래도 내용은 알고 있어야만 한다.

 첫째, 세들어 사는 전세계약, 월세계약은 집주인이 파산하면 내 보증금을 전부 날릴 수 있다. 그래서 보험을 가입하거나 전세권을 설정하는 경우가 있는데 이는 비용이 많이 들어 쉽지않고, 제일 상책은 당초에 위험해 보이는 곳과 계약하지 않는 것이 좋겠다. 

그럼 어떻게 피하지? 

부동산중개업자는 계약만 하면 그만이고 계약완료 몇 달, 몇 년 후 벌어지는 사항들은 그들의 관심밖이다. 그리고 그들이 소개해 주는 대출관계자, 인테리어업자, 법무사들도 신뢰하기 어려울 가능성이 높다. 그들은 모두 부동산중개업자를 통해 유통경로를 확보, 고객을 잡아야하는 입장이니 부동산 중개업자편일 가능성이 매우 높아 보인다. 입주할 집(물건지)을 소개해 줄 때도 부동산중개업자는 등기부등본을 보여주는데 대부분 유효한 사항 만 보여준다. 전부사항으로 떼 달라고 하자. 집주인의 과거이력을 보려면 전부사항이 필요하기 때문이다. 물론 대출심사자들은 반드시 전부사항 등기부등본을 다시 확인한다. 물건지 대출이 얼마나 잡혀있고 가압류 가처분 등의 사항은 없는 지 확인 작업을 하는 것이다. 물론 중개업자가 가압류, 가처분이 있는 물건을 당신에게 소개하진 않는다. 현재기준으로는...  집주인의 성향은 현재는 말소되었지만 어떤 이력이 있었는 지 보아야 보인다. 당신의 보증금에 대출금도 들어가 있으니 대출상담직원은 당신 편임이 확실하다. 부동산 등기부등본을 볼 줄 모른다면 성실한 대출담당직원에게 반드시 조언 받는 것이 좋다. 

< 전부사항 등기부등본 확인하는 방법>

표제부: 물건의 특성

갑구: 소유권 관련 사항

을구: 그외 사항

1. 등기부등본 상 소유자와 임대인이 동일한가? 공동소유는 아닌가?

2. 임대인이 소유자가 된 날짜를 확인한다.

3. 그 이후 갑구와 을구에 있는 또는 있었으나 말소된 내용을 확인한다.

- 가압류, 가처분, 압류, 근저당권설정(은행이 아닌 경우 더욱 유의)

< 상가도 같이있는 다가구로 근린생활시설이다. 갑구에 84년 7월부터 홍길동 소유이고 을구에 이 건물에 전세(월세)사는  임차인이 보증금권리를 등기소에 전세권설정하여 법적으로 등록했다.>

 부동산계약을 할 때 돈만 주고 받으면 끝내고는 계약서를 꼼꼼히 않보는 경우가 많은데 꼭 한 번은 확인해서 보길 바란다. 심지어 전세계약인데 분명히 내용은 전부 전세계약인데 매매계약 표준약관을 사용한 부동산중개업자도 있었다. 이 경우 너무 심한 실수였지만 그리고 오히려 집주인에게 불리한 실수였지만... 요즘엔 부동산중개업소는 급증했지만 경험 많은 부동산중개업소는 오히려 줄어들어 안타깝다.

 두번째, 외국인소유자인 경우, 외국에 거주하는 소유자인 경우, 공동명의자 중 1인이 대표하여 계약하는 경우, 소유자 아닌 대리인(관리인)과 계약하는 경우 대출이 없더라도 가급적 마지막 자금 때는 집주인과 대면하길 바란다. 그리고 전세대출을 진행할 계획이라면 계약전에 미리 전세대출 받을 것이라고 이야기하여 협의하고, 되도록 특약사항에 '임대인은 임차인의 전세대출에 협조한다' 는 문구를 넣기 바란다. 모든 전세대출은 임대차계약이 진실인지 확인하는 작업을 거치는데 만약 집주인이 신분증제시, 확인서명 또는 필요시 음성녹음을 거절하면 대출은 진행되지 않는다. 대출이 중지되면 잔금은 납부할 수 없고 결국 계약파기의 사유가 될 수 있다. 이때 그럼 계약금은 어떻게 될까? 조용히 잘 돌려주면 문제 없지만 갑론을박상황이 된다면 특약사항에 넣지 않았음을 후회하게 될 것이다.

 세번째, 대항력을 반드시 갖추고 절대 전출하면 안된다. 대항력은 내 보증금이 물건지에서 차지하는 권리의 순위를 결정한다. 또한 소액임차보증금을 받을 권리의 조건이기도 하다. 만약 집이 경매 떨어지면 우선 순위에 따라 경매대금이 주어진다. 이 때 당신이 입주한 시점 대항력을 그대로 유지하고 있고, 집주인이 그 이후 대출을 받았다면 경매대금을 은행들보다 먼저 받을 것이다. 대항력은 전입신고일, 확정일자일 중 나중 날짜 익일(다음날)로 결정된다. 당연히 본인 실거주해야만 한다. 간혹 집주인이 이런저런 사유로 잠시 전출해달라고 하면 집주인의 대출가능성을 의심해야한다. 그런데 그냥 쉽게 생각하고 전출했다면 결국 경매 넘어갔을 때 배당순위계산에서 재전입한 날짜로 결정되면서 내 순위가 뒤로 밀려 대출기관에게 보증금을 뺏기는 결과가 발생한다.

 네번째, 가급적 소유자 전원과 전세계약해야만 한다. 중간에 다른 공동소유자가 나타나 계약을 부인할 수도 있기 때문이다. 예를들어 부부공동명의였고 와이프가 부동산관련 전부 관리했는데 사이가 틀어져 이혼절차를 진행하게되었다 치자. 이혼은 오래걸리고 재산분할이 순조롭지 않으면 고래싸움 중간에 낀 새우처지가 될 가능성이 높다. 때론 계약을 관할한 아버지만 돌아가시고 어머니&형제간 상속이 걸린 집이되버릴 수도 있다. 부동산에서 보장한다고 말하겠지만 그건 정말 말뿐이다. 우리가 믿고 한다면 뭐하러 굳이 계약서를 만들고 중개업자에게 수수료를 주며 거래를 하겠는가? 계약서를 만드는 것은 만약의 경우, 혹시라도의 상황때문이다. 약속을 문서화하는 것이다. 그래도 만약 1인이 대리해서 전부 처리한다면 위임장과 위임도장, 위임했다는 내용이 적힌 인감증명서, 위임한 소유자 신분증 사본을 전부 전세계약서와 함께 보관하길 바란다. 인감증명서는 복사를 하면 진짜 인감증명서는 '사본'이라고 A4 전체에 적혀서 나온다. 그리고 위임장날짜와 인감증명서 발급일이 너무 오래 되었다면 신뢰하기 힘들다.

<갑구에 공유자 지분 120분의 1 이라고 적혀있다. 120명 공동소유인 것이다. 구분등기되어 있지 않은 XX상가빌딩.>

다섯째, 잔금은 무조건 계약서에 약속한 대표 소유자에게 입금해야 한다. 간혹 부동산중개업자가 집주인의 중개수수료를 차감하고 넣으라고 한다던지, 대출상환 편의상 자기계좌에 입금하라는 경우도 있다. 전세계약 다 끝나고 자칫 이후 집주인과 법적소송을 할 수도 있으니 절대 주의하자. 수수료는 각자 수고한 자들에게 잔금은 임대인에게 가야만 한다. 특히 물건지 매도(집주인변경)와 전세계약 동시진행하는 경우, 아직 사용승인만 나고 미등기된 주택(신규분양아파트들)에 전세계약 시 더 주의해야한다. 기술적으로 법적 집주인이 불명확한 시점이 발생될 수 밖에 없고 또 실제 그런 상태가 오래가는 경우도 있기 때문이다. 

마지막으로, 잔금일 기준 관리비, 수도세, 전기세, 가스비 그외 기타를 잘 정산(약속)하고 집에 수리할 곳은 없는 지 이야기하도록 하자. 입주후에 발견되더라도 아무말 없이 입주한 것과 말만으로라도 이야기를 집주인과 나눈 것은 집주인 입장에서도 받아들이는데 차이가 있다. 집주인이 투자목적으로 구매하고 살아본 적이 없는 집주인의 경우 더욱 그렇다. 수도세 같이 두달에 한 번 고지서가 오는 경우 입주하고 나서 애매해 질 수 있다. 2-3만원이면 그냥 쉽게 해결할 수도 있겠지만 찌는 여름에 전세입자가 전기를 왕창쓰고 그냥 갔다면 어쩌겠는가.

주변에 많은 사람들이 계약을 쉽게하고 넘어가지만 만약을 위해 만드는 계약서를 쉽게 보진 말기 바란다. 당신이 하필이면 그 만의 하나가 될 수도 있다. 계약은 원칙대로 해야 서로가 안전하고 그래서 굳이 수수료를 지불하며 계약서를 작성하는 것이다. 이런 불편함들 때문에 일부 집주인들(부동산중개업소에 아예 관리를 위임하는 건물주 또는 보증금이 적고 여러집이 함께 있는 다가구주택 주인)은 아예 전세대출받는 세입자를 거절하는 경우도 많다. 건물주 입장에서야 그까짓 몇 천이라고 이야기 하지만 우리 입장은 전재산이고 모으기 힘든 큰 자산 아닌가. 

그래서 내 재산은 내가 지키는 방법밖에 없으니 공부하고 주의해서 계약하자.