한정근담보 (10) 근저당권설정계약서의 재사용

 많은 사람들이 대출을 받아 주택, 상가, 토지를 매수하고 있다. 구입비용이 모자라서 받는 경우도 있고, 사업하느라 살고있는 집을 담보로 저금리 대출을 받을 수도 있다. 집에 큰일이 생겨 그럴 수도 있고, 또 다른 투자를 위해 대출을 받을 수도 있다. 이렇게 대출을 받고 매매차익을 내서 상환하는 경우도 있지만 대부분 소득의 일정부분을 원금상환하며 대출을 줄여나간다. 그리고 상환이 완료되면 대출받으며 내집에 저당잡힌 권리를 돌려받게 된다. 등기부등본에 근저당권설정되어 있던 것을 말소할 수 있는 것이다. (참고로 현재는 국민주택채권매입비를 제외한 근저당권설정비용은 금융기관이 부담하고 말소비용은 소유자가 부담한다.)

 이 때 말소하지 않고 나중에 재사용할 수 있다. 처음 근저당권설정 계약을 할 때 계약서에 특정근담보, 한정근담보 라고 작성을 하게 된다. 그리고 결산기는 대부분 확정형이 아니라 장래지정형이라고 쓴다. 이때 특정근담보라고 작성했다면 대출상환과 함께 설정은 말소밖에 못한다. 하지만 한정근담보하고 결산기를 장래지정형으로 했다면 상환완료 후에도 같은 금융기관에서 이를 다시 사용하여 대출을 받을 수 있다. 그렇게 되면 무엇이 좋은가? 바로 금융기관입장에서 설정비용을 더 들이지 않고 다시 대출을 진행할 수 있는 것이다. 이 설정비가 만만치 않다. 금융기관입장에서 대출해주고 1년은 이자를 받아야 이 설정비용이 충당된다. 앞에서 설명한 적이 있지만 그럼 비용이 적게 들어 보다 쉽게 낮은 금리로 다시 대출받을 가능성이 있는 것이다. 그리고 금방 우수고객이 된다. 

 하지만 만약 전세를 주거나 내가 전세를 들어가 살집에 이런 근저당권이 설정되어 있다면 당연히 말소해야만 한다. 대출을 다 상환했다하더라도 말소를 신청하지 않으면 설정은 없어지지 않는다. 말소는 대출기관에 상환완료 확인 후 요청할 수도 있고(말소비는 고객이 부담), 근저당권설정계약서를 넘겨달라고 해서 직접 등기소로 가서 말소를 신청할 수도 있다. 아무튼 전세보증금을 줄 건데 내 권리보다 앞서 대출이 있다면 불안하다. (왜냐하면 보증금이 후순위가 되기때문. 8번글 참조)

<채무의 범위 : 물건지가 대출에 대해 어떤 대출까지 담보가 되는가>

- 특정근담보 : 말그대로 특정한 대출에 대해서만 담보물을 담보로 한다는 뜻이다. 금융기관은 이 담보로 신용대출 상환을 요청할 수 없고 나도 이 설정을 갖고 다른 대출을 요청할 수 없다. 디딤돌대출과 같이 특수한 경우 이용되나 요즘엔 채무자의 권리보호를 이유로 금융감독원에서 권장하고 있다. 예전엔 금융기관에서 담보잡은 물건으로 신용대출과 모든 관련 대출을 상환요청할 수 있는 포괄근설정이 있었으나 현재는 개인대출에 있어 불법이다.

- 한정근담보 : 한정된 종류의 대출에 대해서만 담보물을 담보로 한다는 뜻이다. 현재 계약서에 제일 많이 사용되는 채무범위이다. 금융기관으로서도 정해진 종류의 대출만 상환요청하고 나도 특정 종류의 대출만을 다시 요청할 수 있다. 만약 다른 종류의 대출을 받고자 한다면 ' 근저당권설정변경계약서'를 작성해야만 한다.

<결산기 : 언제 대출과 담보에 대해 계산을 완료할 것인가> 

- 장래지정형 :  언제할 지 지정하여 결정하지 않는다. 확정형으로 근저당권설정계약서를 작성 할 경우 대출을 연장하거나 위의 한정근담보 설정계약과 같이 재사용 할 수 없다. 그래서 금융기관 거의 다 계약서에 장래지정형으로 한다.

< 근저당권설정이 빨간줄로 그어져 말소되고 밑에 전세권이 설정되었다. 전세보증금 1.4억원의 권리를 등기소에 법적으로 등록한 것이다. >

<근저당권설정이 되어 있다. 대출을 모두 상환했어도 말소를 등기소에 신청하지 않았다면 위에 처럼 계속 남아있다.>