보증서대출3탄 (12) 중도금대출

신규분양아파트이야기가 나오면 늘 따라 나오는 중도금대출. 그래서 누구나 한번즘은 들어봤을 것이다.

그런데 내용 들어도 잘 이해가 않간다. 

심지어 중도금대출을 신청해서 대출 받은 사람들도 설명을 들었어도 이해를 잘 못하는 경우가 많다. 그래서 중도금대출에 대해 이야기해보고자 한다. 새아파트를 샀다는 기쁨에 중도금대출이 갖고 있는 위험성은 쉽게 잊어버리기 때문이다. 그 동안 우리나라 대출금리가 꾸준히 내려왔기 때문에 그나마 다행이지만 앞으로는 오를 가능성이 더 높은만큼 확실히 이해하고 있어야겠다.

중도금대출이란 부동산계약(분양계약)에서 납부할 중도금을 개인이 보증기관에서 보증을 받고, 은행에서 대출을 받아 납부할 때 받는, 말 그대로 중도금납부용 대출이다. 보통 부동산매매계약, 전세계약을 진행할 때 흔히 듣는 계약금, 중도금, 잔금에서의 중도금을 뜻하는 것이다. 그런데 일반적으로 이미 법적으로 존재하고있는(=등기되어 있는) 부동산의 매매계약에서는 중도금은 대출을 받을 수 없다. 계약금과 중도금은 매수인이 온전히 자기 자금으로 납부해야하고, 매수하는 부동산을 담보로 대출을 지원받을 수 있는 것은 잔금에 대한 대출뿐이다. 

왜 그럴까?

법적소유권이 변경되는 시점이 잔금을 납부하는 시점이기 때문이다. 잔금납부일에 부동산의 주인이 매수인이 되기 때문에 대출을 매수인의 이름으로 진행할 수 있다. 그런데 유일하게 중도금에 대한 대출이 진행되는 것이 신규분양건물에 대한 매매계약(분양계약)이다. 건설사가 자기자본금만 갖고 건물(아파트, 상가, 기타주택등등)을 지을 수 없기 때문에 앞으로의 건물주인이 될 사람(분양을 받은 개인)을 모집하여 계약자에게 중도금을 받기로 분양계약하고, 건물지을 대금 즉 중도금을 중간중간에 받아 건물을 짖고 완성되면 마지막 잔금을 받으며 소유권을 분양계약자에게 넘긴다. 그렇게 수 많은 아파트들이 지어졌고 지어지고있다. 분양계약한 수 많은 개인이 보증대출을 받아 건설사에 '설계가 마음에 드니 내 명의로도 집을 지어주세요'하며 현금을 대출받아 건낸다. 현금을 받은 건설사는 설계대로 집을 짖는다. 완공되면 마지막 남아있는 잔금을 받고 집을 넘긴다.

그럼 중도금대출에서 꼭 확인하고 알고 있어야하는 부분은 무엇일까?

첫째, 결국 중도금대출은 나의 대출인 것이다. 보증기관들이 시공사의 능력과 건물이 올라가는 곳의 토지가치를 심사하여 중도금대출 승인을 결정하지만 무엇이 되었든 결국 내 명의 대출이라는 것이다. 그럼 시공사가 부도나면? 나는 만져보지도 못한 돈이지만 은행이든 보증기관이든 내가 갚아야한다. 보증계약도 내가 했고, 대출약정도 내가 했다. 대출받아 쓴 기억이 없고 요즘엔 이자도 건설사가 대신 내주니 나의 부채임을 잊는데 내가 채무자이다.

둘째, 담보가 없다. 보증서대출이다. 분양계약서를 보고 집을 담보로한 대출이라고 생각하는 분들이 있는데 집은 완공되야 실물이 생기고 등기소에 등기가되어야 법적으로 실존하는 물건이 된다. 토지도 계약에 포함되어 있다면 토지에 대한 소유권을 주장할 수 있겠지만 본 계약은 '진행중' 이며, 중도금을 내고, 잔금까지 다 끝나야 내 명의 토지이고 내 소유 집인 것이다.

셋째, 분양계약 시 건설사가 어디 인지가 매우 중요하다. 중간에 부도가 나면 내가 갚아야하는 대출이기 때문이다. 그래서 제일 안전한 것은 공공기관인 LH공사와 분양계약하는 것이다. 건설사가 부도나더라도 LH공사가 진행하는 분양건은 LH가 알아서 다른 건설사를 빠르게 확정짓는다. 요즘엔 LH 브랜드가치가 낮아졌지만 가장 안전한 것은 확실하다. 다른 건설사는 유명 메이커 건설사들이지만 확정전에 건설사의 요즘 컨디션을 한 번 다시 확인해 보는 것이 좋다. 어디서? 뉴스룰 보고 금융감독원 전자공시시스템(www.fss.or.kr)에서 확인하자.

넷째, 중도금대출 이자는 변동금리이다. 저금리시대, 미분양시대에 건설사가 분양율을 높이려고 이자를 대납하는 경우가 많았으나 이자는 원칙은 채무자인 내가 내는 것이니, 금리가 몇 %이고 변동금리가 몇개월마다 바뀌는 지 알고 있어야 겠다.

다섯째, 입주예정기간에 입주가능하도록 준비해야한다. 입주예정기간에 잔금을 납부하지 않거나 중도금대출을 상환하지 않으면 중도금대출은 물론 건설사에도 잔금에 대한 연체이자를 내야한다. 그러니 계약서에 있는 건설사가 요구하는 연체이자율도 확인해 보자.

여섯째, 중도금대출은 연장이 안된다. 건설사가 부도난 경우와 같이 전체상황이 어쩔 수 없을 때나 전체에 대해 중도금대출을 연장하고 정상 건축완료되면 중도금대출은 완공된 집을 담보로 담보대출전환해야만 한다. 다른 대출들처럼 쉽게 기한연장되는 대출이 아니다.

마지막으로 투자자로서 '피'장사를 하는 거라면 금리상승기 매도 시점을 놓치지 않기 바란다. 또한 매도시점을 놓쳐 중도금과 잔금을 다 대출전환해야하는 상황이라면 대출이 가능할 지 확인해 놓는 것이 좋겠다. 하지만 정책이 바뀔 수 있으니 사실 미래의 대출가능여부를 확답해줄 곳은 어느 금융기관도 없다. 내가 현재기준으로 가능한지 확인해두고 입주시점까지 매년초 확인해 봐야한다. 더욱이 앞으로 점점 중도금대출과 잔금대출과 같은 PF대출, 집단대출에 대한 규제가 강화될 것으로 보인다. 따라서 부동산투자는 신중하는 것이 좋겠다. 만약 분양권을 못 팔고, 입주기간에도 전환 못하면 100% 신용불량자가 되고 다른 대출들도 모두 기간연장이 불가능해진다.