신혼부부의 전세보증금 증액 주의사항 (18) _역시 버팀목전세자금대출 1.6%

결혼한 2년차 신혼부부는 생활비를 아끼며 둘만의 보금자리를 꾸미면서 아름다운 미래를 꿈꾼다. 하지만 도시지역의 생활은 만만치 않다. 꽤 큰 보증금을 부모님이 대주지 않는 이상엔 도시생활은 잠시 접고 장거리 출퇴근하며 시작해야한다. 그래도 같은 방향이면 함께 손잡고 가니 좋을 것 같다. 그런데 이 전세집 집주인이 미쳤는 지 2년만에 5천만원 보증금을 올려달라고 한다. 처음 2억도 부모님이 1억 준비해 주시고 1억은 우리돈이랑 대출로 매꿨는데, 전세 시세가 5천만원 올랐으니 더 내던지 월세일부로 매월 30만원을 내라고 한다. 

1. 대출과 월세 어느쪽을 택해야 할까?

이사비용과 현재 내가 받을 수 있는 전세대출금액과 전세대출금리를 알면 확인할 수 있다. 신혼부부는 다행히 처음 결혼하며 집을 구할 때 성실해 보이는 대출담당직원에게 버팀목전세자금대출을 받아 2%대 금리를 안내받고 버팀목전세자금대출을 받았다. 그래서 다시 그 직원을 찾아 갔다. 근데 어찌된 일인지 그 직원자리에 다른 사람이 있다. 물어보니 한 지점 근속년수에 제한이 있어 어쩔 수 없이 이동하고 작년에 본인이 왔다고 한다. 경계심을 갖고 일단 사정을 설명했다. 기존 버팀목전세자금대출은 8천만원. 그 때 신혼부부라 1.2억까지 된다고 했으니 4천만원은 더 나올 것 같은데... 그런데 왠일인가? 1.4억으로 한도가 늘어나서 일단 5천만원 증액은 소득만 가능하면 대출가능하다고 한다. 게다가 신혼부부면 우대금리가 0.7%라고 한다. '우린 2년차인데 되나요?' 라는 질문에 대출계에서는 혼인신고 후 5년까지가 신혼으로 정의한다고 한다. 그래서 가능한 대출금리가 2.2% ! 다행히 우린 아직 신혼부부라 우대금리도 받을 수 있다. 자 그럼 월세 30만원은 2.2%대출 가능한 이들에게 얼만큼의 보증금가치일까? 

30만원 * 12개월 / 2.2% = 16,364만원 (일억육천삼백만원)

30만원씩 12개월이면 1년이자가 360만원. 5000만원에 대한 대출이자는 110만원인 것이다. 당연히 버팀목전세자금대출을 추가로 받아 보증금을 올리기로 했다. 만약 이사가야 했다면 이사비용이 100만원이 들더라도 720만원(2년치 월세) - 220만원(2년치대출이자) - 이사비용 100만원 = 400만원 으로 400만원 비용을 아낄 수 있다. 게다가 무주택이니까 소득공제할 때 연간 납부이자금액의 40%가 소득공제들어 간다고 한다. 세금을 돌려받으면 이자비용은 더 줄어드는 셈이다.

2. 증액 전세계약서

집주인에게 보증금 5천만원을 더 내겠다고 이야기했다. 그랬더니 전세계약을 부동산 말고 그냥 우리끼리 계약서를 작성하자고 한다. 앗! 그래도 되나? 일단 집주인에게는 생각해 보겠다고 하고 일단 전화를 끊었다. 주변에 물어보니 어떤 사람들은 위험한 것 아니냐고 그러고 어떤 사람들은 복비 아끼는 거니 좋을 것 같다고 그러고 인터넷엔 전세계약서 양식이 떠 돌아 다닌다. 아... 누가 대답을 해줬으면 좋겠다.

가. 우선 계약서는 가까운 부동산이나 인터넷의 계약서나 기존에 있는 계약서의 내용을 내가 한글로 써도 무방합니다. 양자간의 계약이므로 손으로 써도 무방합니다만 '법무부' 에 주택임대차표준계약서 라는 양식이 있다. 네이버, 다음 어디서든 '주택임대차표준계약서라고 검색하면 법무부(moj.go.kr)사이트에 나온다.

전세계약서.hwp

전세계약서.pdf

나. 절대 '증액계약' 임을 표기해야 한다.

다. 절대 이전 전세계약서를 수정 또는 추가하는 방식으로 해서는 안된다. 반드시 새 계약서를 만들어 쓰고 꼭 보증금증액계약서라고 해서 써야 한다.

라. 절대 증액계약서에 ' 본 계약서는 2015년도 원계약의 보증금 2억원에 대한 증액계약으로 자금은 증액분 5천만원으로 한다.' 라고 표기해야만 한다. 또한 '이외 사항은 2015년도 원 계약을 따른다' 라고 하고 원계약서의 계좌(현재 임대인)으로 입금한다. 만약 중간에 집주인이 바뀌었으면 원계약에 대한 내용을 상세히 하는 것이 좋다. ( 예시 : 원 임대인 XXX(원임대인주소)와 2015.5.23에 물건지 서울시 강서구 화곡동 맨션 2동 3호 에 대해 임차인 내이름(당시주소)이 계약한 임대차계약을 물건지의 현 소유주가 승계하며 이 외의 사항은 2015년도 전세계약에 따른다. )

그리고 주민센터 또는 가까운 등기소에서 새로 작성한 전세보증금증액계약서에도 반드시 확정일자를 받는다. 원전세계약서와 증액계약서 모두에는 반드시 확정일자가 있어야만 한다. 확정일자는 전세계약의 사실을 확증해주는 것으로 만약 집이 경매 들어 갈 경우 우선순위를 정하는 기준이 된다. 새로(다) 증액계약(나)를 해야 원래 보증금의 우선 순위 날짜는 원래 잔금치른 2015년도가 된다. 만약 수정, 추가를 했다면 계약서는 신뢰를 잃고 보증금 전체가 위험해 질 수 있다. 그리고 증액계약이 아니라 아예 다시 전액에 대해 전세계약하는 것도 우선순위가 다시 정해지는 것이므로 세입자에게 불리하다. 

3. 주의사항

일단 집주인이 왜 굳이 증액하는 지 생각해 볼 필요가 있다. 전세사는 집 담보로 대출을 받고도 또 부족해서? 집주인의 자금사정을 의심해 볼 수 있다. 대법원 인터넷등기소에서 등기사항전부증명서(일명 등기부등본)을 때어 본다. 등기열람 - 부동산 - 열람하기

발급시에 유효사항만이 아니라 모든 사항이 나오도록 등기사항전부증명서로 발급한다. 

- 2015년 원 전세계약

- 2015년 잔금 치르고 전입신고일&확정일자일 중 나중 날짜~ 현재 날짜 사이에 근저당, 가압류, 가처분 등등의 기록이 있는 지 살펴보자.

- 2017년 현 시점

이 외에도 내가 세살고 있는 집의 시세가 예전보다 낮아지진 않았나 확인해 보자.(소위 깡통전세, 또는 전세값이 집값보다 높아지는 현상)

바

물론 증액보증금 준비를 위해 성실해 보이는 대출담당직원을 찾아가 버팀목전세자금대출을 신청했다면, 직원이 이 내용을 다 확인해 볼 것이고 계약을 진행할 지 또는 이 집주인은 위험하니 다른 집으로 이사하는 것이 좋을 지 알려 줄 것이다. 물론 집주인의 현재 부채를 알 수는 없지만 최소한 등기부등본에 나온 지금의 사항은 확인해 줄 것이다.

4.마지막 - 계약서는...

계약서는 매우 중요한 문서이다. 얼마전 본인 어머니께서도 10년 전에 구매한 토지를 매도하려고 하니 전 계약의 도로이용에 관한 사항이 문제가 되어 매도를 진행 못하다가 예전 토지매수할 때의 매매계약서를 찾아 내용을 확인하고 전 주인을 상대로 소송을 해 매도대금을 정상적으로 받을 수 있었다. 이처럼 세금관련 뿐 아니라 모든 가능성 있는 상황에서 나를 입증해 줄 수 있는 무기가 계약서와 관련증빙서류(납부영수증, 입금영수증등)이다. 우리가 집문서(등기권리증)라 불리는 문서도 특이한 것이 아니라 그 부동산에 대한 최초의 계약부터 전부 담겨있는 계약서뭉치이다. 그러니 이제부터는 진행되는 모든 계약에 대한 계약서와 관련 서류(영수증등)은 모두 파일에 철을 해서 집에 잘 보관하자. 법원은 이를 신뢰해 줄 것이다.

- 버팀목전세자금대출에 대해서는  버팀목전세자금대출의 자격금리조건 (6) (7) 두 글 참조

- 전세계약시 주의사항 (8) 참조