주택담보대출 한도 LTV (19) 가계자금

주택담보대출 한도 LTV (대출가능금액)

첫째, 주택담보대출은 전세대출과 달라 법적으로 주택인지가 중요하다. 왜냐하면 정부주도하에 주택담보대출 가능한도를 규제하는 것이기 때문에 실제보다는 법적구속력이 강하여 등기상 주택이냐 아니냐에 따라 대출의 성격은 완전히 달라진다. 주거용 오피스텔이라 소개받아 계약했으나 실제 거주용으로 사용되고 있더라도 등기부등본 상 오피스텔이라 적혀있다면 주택담보대출은 불가능하다. 따라서 최초 구매하여 대출이자에 대한 소득공제 혜택이나 기타 주택담보대출에 주어지는 혜택들은 받을 수 없다. 그런데 요즘엔 '도시형생활주택'이라고 등기되어 있는 경우도 있다. 똑같이 생긴 주거용 오피스텔이나 등기시에 '오피스텔'이라 등기된 곳과 '도시형생활주택'이라고 되어 있는 곳은 완전 다르게 취급되는 것이다. 따라서 주택 ( 아파트, 다가구, 다세대, 연립주택, 단독주택, 주상복합아파트, 도시형생활주택 )등 과 같이 주택인지를 명확히 확인해야 한다.

두번째, 임대용인지 주거용인지에 따라 사업자대출, 가계대출로 달라진다. 이것은 나의 목적에 따라 대출의 성격이 달라지는 경우이다. 그동안은 여러 건의 주택을 대출로 구매하여 보유하고 사업자등록을 하지 않은 채 임대수익을 올릴 수 있었지만 이제 이런 분들의 경우 대출이 없던지 신고소득이 매우 많아야 한다. 이런 임대용 주택구입자금은 가계대출이 아닌 사업자대출로만 가능해 지는 것이 현 규제의 핵심이다. 따라서 실수요자가 주거용으로 주택을 구입하며 주택담보대출을 받고자 하는 경우는 사업소득자던 근로소득자던 크게 걱정하지 않아도 된다. 심사는 해봐야하나 월 소득 200만원이상의 근로소득자 또는 월 건강보험료 10만원이상의 사업자라면 DTI규제 이내에서 3억원까지도 가능하다. 하지만 실제 이정도 소득인 사람이 3억을 대출받는다면 월 150만원 원리금상환에 사용하고는 남는 생활비가 없어 실제 불가능하다. ( 자세한 계산방법은 대출관련 5번글 DTI 대출계산 참조)

셋째, 내가 거주할 주택자금대출의 대출가능금액(한도)은 시세(감정평가가격)의 70%가 정부정책의 상한선이다. 구입하는 경우 매매가와 시세 둘 중 낮은 가격을 적용한다. 아파트의 경우 KB국민은행 공시시세를 적용하고, 그 이외에는 대출기관에서 감정기관에 감정을 의뢰하여 감정기관에서 물건지 주변 유사 거래사례에 따라 평가가격을 결정하면 이를 시세로 간주한다. 

 주택자금대출의 LTV는 70%

마지막, 물건지의 법적용도, 나의 주택구매 목적, 물건지의 시세가 결정되었다면 마지막 소액임차보증금의 차감이다. 서울은 3400만원, 수도권은 2700만원, 광역시와 세종, 안산, 용인, 김포 등은 2000만원, 기타지역 1700만원 을 시세* 70%에서 차감하도록되어 있다. 만약 주택이 연립주택, 단독주택, 다가구로 등기되어 있다면 건물내 방개수를 모두 계산해야한다. 예를 들어 북촌의 단독주택에 방 4개라면 3400만원*4개 = 136백만원을 빼줘야만 한다. 이는 만약 주거용이 아니라 임대를 줄 경우 임차인(세입자)를 보호하기 위해 만든 최소한의 법적장치인 것이다.