새정부 부동산대책 (23) _ 주택담보대출한도 나는 괜찮을까?

몇 일 동안 부동산대책관련된 뉴스들이 쏟아졌다. DTI, LTV, 주택담보대출 규제지역지정, 신축 분양아파트 단지 집단대출규제 등등 내용은 여러가지이고 앞으로 8월에 추가적인 조치가 있을 것이라고 하는데 중요한 것은 아무래도...

그럼 나는? 내가 집사는데는 문제가 없을까?

주택담보대출한도에 문제가 생겨 내가 새 집을 살 수 없는 상황이 되진 않을까? 하는 걱정일 것이다. 특히 이번 정부에서는 그동안 각종 규제에서 제외되었던 신규 분양 아파트의 입주대출, 일명 잔금대출/ 집단대출에 대해서도 LTV, DTI 규제를 적용하겠다는 것이다. 그래서 주변에 질문이 많이 들어온다. 금번 조치 중 최근 조치는 DTI, LTV 강화로 각각 60%, 70% 에서 50%, 60% 로 강화되는 것이다.

사실 4년 전만해도 원래 LTV는 60%였다. 자기자본금 40%는 갖고 집을 사야 이자부담으로 생활비가 부족해지는 상황이 발생하지 않을 것이기 때문이다. 미국의 금융위기도 주택담보대출 한도가 무려 80%인 서브프라임모기지의 문제였다. 주택구입함에 있어 과도한 대출은 생활비부족과 연체로 인한 신용불량상황을 유발시켜 되도록 주택담보대출 없이 구입할수록 좋다. 문제는 집값이 비싸다는 것이다. 도대체 대출없이 어떤 월급쟁이가 5-8억원의 돈이 생긴단 말인가? 부동산대책의 취지는 이해가 가지만 내가 집사는데 불리해지는 것은 싫다.

그럼 금번 조치가 주택담보대출한도에 미치는 영향은 어느 정도 일까?

사실 2주택이상인 사람들 중에 2주택 모두 대출이 있는 사람들에게 타격이 있는 조치들일 뿐이다. 학자금대출 또는 자동차할부금 2,3천만원 있는 사람들이 처음 또는 다시 집을 사는 경우 DTI 50%와 LTV60%는 전혀 문제가 되지 않는다. 한 번 예를 들어 보겠다.

< 연소득 3천만원 월급쟁이의 내집마련주택담보대출>

- 아파트 3억원

- 소득 3천만원

- 주택담보대출 최대한도 60% : 1.8억원

대출기간 : 최대 30년

대출금리 4% 가정 ( 현재 디딤돌대출금리는 2.7% 정도이다. - 디딤돌대출 참조: http://luneestar.tistory.com/7)

연간 상환해야하는 원금이자 = 약 110만원 *12개월 = 1320만원

DTI = 1320 만원 / 3000만원 = 44% < 50%  (대출금리 : 4% 적용시)

- 디딤돌대출금리 2.7% 적용시 : DTI = 36.2% <50%

위의 예에서 보듯이 생애최초든 아니든 무주택자가 '주택' 구입하는 경우 금번 부동산대책은 주택담보대출을 받는데 있어 큰 의미가 없다. 문제는 기존에 학자금대출, 자동차할부대출 및 기타 신용대출을 5천만원 정도 더 갖고 있는 경우다. 5천만원이면 DTI가 약 14% (원리금상환방식의 DTI계산할 경우) 잡힐 수 있다. 위의 예에서 주택담보대출 한도 최대 1.8억이 모두 필요한 상황인데 만약 신용대출을 5천만원 더 갖고 있으면 디딤돌 대출 2.7% 대상이더라도 36.2% + 14% = 50.2%로 아슬아슬하다. 자칫 DTI규제에 걸려 최대금액을 받기 힘든 상황이 될 수 있을 것이다. 그럼 이런 상황이 많은가?

그다지 많지 않다. 연소득 3천만원인데 신용대출이 이미 5천만원이 있다면 학자금대출에 자동차할부까지 받은 경우 일 뿐이다. 전세대출은 어차피 구입한 집에 입주하면 보증금을 돌려 받아 상환할 것이니 제외 사항이다. 이보다 더 많다면 상담을 받아 부채축소방법을 찾아야 한다. 여기까지 보면 연소득 3천만원인 사람도 학자금, 자동차할부금 좀 있어도 문제가 되지 않으니 별 상관이 없다. 그래서 금번 대책은

실수요자에게는 불리할 것이 없는 대책

이라고 생각한다. 그럼 문제가 아예 없을까? 투기자금이 금리상승에 규제까지 있어 주택구입하려는 수요가 줄어들 수밖에 없다? 금리상승과 인플레이션으로 집값이 올라갈 것이다? 그럼 어떤 영향들이 있을까?

1. 부동산대책으로 투기자금이 적극적인 임대사업자등록전환하여 DTI와 LTV규제를 피해 갈 것이다. 사업자등록을 하면 저금리 가계주택담보대출을 지원받을 수는 없지만 DTI규제 대상은 아니어서 주택담보대출을 많이 받을 수 있다. 기존에도 양도소득세 감면등의 혜택이 있었지만 이젠 주택담보대출을 많이 받고자 사업자등록하여 소득신고를 할 것이다. 2주택자들도 적극적으로 소득신고를 하면 월세에 대한 부가가치세가 세입자에게 전가되어 월세비용이 상승할 가능성이 높다. 그리고 임대사업자는 어차피 본인들이 이자내는 것도 아니니 높아지는 금리도 신경쓰지 않을 것이다.

2. 투기자금이 저금리 주택담보대출은 받기 힘들어 지지만 이들이 투자한 주택의 세입자들은 임대인이 받은 주택담보대출의 금융비용도 부담하게 될 가능성이 높다.

<지난 3년간 채권금리의 변동상황>

금리상승에 따라 주택담보대출의 증가 뿐아니라 가계부채 증가세는 둔화될 것이다. 하지만 이미 있는 대출의 금융비용이 상승하여 가계에는 금융비용 부담이 될 것이다. 게다가 무주택가구는 월세비용증가로 내집마련을 위한 저축이 더 쉽지 않아 질 것 같다. 월세비용증가를 막으려면 결국 투기자금(사업자금)에 대해서도 적절한 규제안이 있어야만 한다. 그리고 우리나라의 경우 오히려 집값안정을 이루려면 집값이 한 번 떨어져야 한다. MB정권과 근혜정권 시기 중국, 미국은 집값이 반값으로 하락한 적이 있어 지금의 인플레이션에 따른 집값 상승은 문제가 없다. 하지만 우리나라는 집값이 미국 금융위기의 기간에도 반토막 난적이 없다. DTI 해제, LTV 상향시켜 가계부채 1000조 시대를 개막시킨 책임자들은 지금 무책임하게 자기 이익을 챙겨 사라지고, 현정권은 올릴수도 내릴수도 없는 어려운 형국이다. 하지만 용기내어 약간의 하락을 감수하며 임대사업자의 주택담보대출도 규제해서 실 수요자에게 주택구입의 기회가 제공될 수 있도록 하여야 할 것 같다. 그리고 공공임대주택을 더 적극적으로 확충하여 무주택가구가 내집마련의 준비기간을 가질 수 있도록 배려해야 할 것이다.

우리나라도 내집마련의 기회가 정말 제공될 수 있도록 소득을 올려주거나 독일식으로 주거에 대한 걱정없는 사회시스템이 이루어 지길 기대해 본다. 8월에 어떤 대책이 나올지 기다려 보자.