8.2 부동산대책 이해하기 - 무주택자의 꿈은 물거품이 되는가? 꿈은 아직 있다?

과정은 이러하다. 

대한민국은 경제성장기 부동산시세 수직상승하였고, 이에 시세차익이 커지자 주거용이 아닌 투자상품으로 아파트담보대출을 받아 시세차익을 챙기는 투자자들이 발생하며 실거주자의 주거비용이 늘어났다. 이에 투기지역제도가 2002년도 만들어 진다. 투기지역 제도는 없던 제도가 아니라 있었는데 이를 경제활성화라는 명목으로 앞 정권에서 해제 시켜 버렸다.

- 투기지역은 2002년부터 도입된 제도로, 부동산가격상승률등을 감안하여 기획재정부 장관이「부동산가격안정심의위원회」의 심의를 거쳐 지정한다. 투기지역으로 지정되면, 이 지역에 소재하는 부동산의 경우 양도소득세를 기준시가 대신 실거래가액으로 부과하고, 탄력세율까지 적용해 세금을 무겁게 매기게 된다. 대통령령이 정하는 기준과 방법에 의해 지정하는 지역에 소재하는 부동산 중 대통령령이 정하는 부동산에 해당하는 경우'로 규정했다.

[네이버 지식백과] 투기지역 (시사상식사전, 박문각)

 

10년간 두 정권에서 양도세 완화, 청약제도 완화, 대출규제 완화와 함께 추가로 주택담보대출의 LTV도 70%로 상향완화시켜 자금까지 지원해주면서 주택을 투자대상상품으로 다시 돌려 놓았던 것이다. 그리고 계속이어진 주택시세 증가. 그러나 소득은 그대로. 부동산이 인플레는 헤지해 주었으나 인플레이션만큼도 소득은 증가하지 않았다. 이에 금번 정권에서 8.2 '부동산시장안정화방안' 이라는 이름으로 다시 '주택을 투자대상이 아닌 주거목적이어야 한다'는 슬로건 아래 투기지역을 광범위하게 지정하게 된다. 이는 대통령령이어서 령이 있을 시 바로 진행이 가능하다. 그러나 이에 따른 중간 피해자가 있을 것으로 보아, 지난 8월간 기존 투기지역 지침에 따라 주택구입자금대출이 지원되었으나 새로운 '투기지역 안' 의 발표에 따라 더 강화된 대출규제안이 앞으로 적용될 것이다. 

<출처: 국토교통부>

당장 대출가능금액이 투기지역 및 투기과열지구 (서울, 과천, 세종) 에서 20%(실수요무주택자)가 줄어 과도기에 계약자간 분쟁이 예상된다. 대출가능금액을 70%로 믿고 계약을 진행했는데 갑자기 40% (실수요 무주택자 50%)가 되어 잔금진행에 문제가 된 경우이다. 실질적 피해자가 얼마나 있을 지 통계도 없지만 가족의 도움없이 3-5억의 자금을 대출받아 이를 할부상환할 수 있는 월급쟁이는 거의 없다. 3억을 대출 받더라도 30년동안 월 150만원을 순수 할부금으로 지불해야하는데 연소득 6000만원(세전)이하의 가구가 세후 소득으로 부담하기에는 너무 커서 이에 대한 실질적 피해 집계는 별도로 필요할 것이다. 그러나 주택은 ' 주거용' 이어야 한다는 슬로건으로 세금, 청약, 대출 부분을 다시 조정한다면 무주택실수요자에게는 주거안정안이 될 것으로 예상된다. 단, 앞으로 최소 2년 - 5년의 시간이 걸릴 것으로 예상되고 다음 정권이 이를 지속적으로 시행해야 할 것이다. 대출규제로 기존 다주택보유자의 주택담보대출의 경우 대출 연장에 대해 2년의 유예가 있을 것이기 때문이고 그동안 은행이 판매해 온 주택담보대출이 5년고정 그 이후 변동금리 상품이기 때문이다. 그러나 이미 대출리스크를 갖는 투기자금 뿐 아니라 가격하락을 대비하는 현금보유 투기자금은 시장상황을 이미 예의 주시하며 관망세이다. 게다가 정부에서 이후 더 강력한 제제안을 내 놓을 수 있다고 예고한 상황이기 때문에 쉽게 리스크를 안고 투자하기 힘들 것이고 보인다. 하지만 규제대상이 아닌 오피스텔, 상가, 토지로 움직일 가능성은 매우 크다. 그리고 원래 자금이 넉넉한 임대사업자의 경우 세금제도변화에 몰두하고 쉬는 시간을 가질 뿐 별반 다르지 않을 것이다. 여전히 대한민국에서 부동산은 물가상승을 헤지해주는 좋은 수단인 것이다. 

중요한 것은 대출규제 뿐 아니라 취득세/부가세/양도세 관련 세금제도 정비, 청약제도 정비와 신규 공급될 주택공급의 양과 과정 그리고 임대주택의 공급의 양과 과정이다. 이를 잘 살펴보면 주택가격 하락 및 주거안정의 목표가 달성될 가능성은 상당히 높아보인다. 다주택보유자 및 2년 미만 거주자의양도세 10-20% 증세 , 무주택자의 청약가점제도 확대, 수도권 신규분양 및 임대주택 확대안을 이미 발표했다. 투기지역지역으로 대출규제안도 발표했다. 오히려 주택담보대출규제안에서는 만기도래하는 주택담보대출에 대해 아파트담보대출의 경우만 규제대상으로 남겨두어 주거안정대책이란 정책면에서 아쉬움이 남는다. 하지만 정부가 날을 세운 마당이라 대부업계는 주택담보 사업자금대출 조차 증빙자료없이 그동안 처럼 쉽게 진행하긴 어려울 전망이다.

따라서 무주택자라면 향후 1년-2년 시기를 관망하고, 이후 신규 분양하는 곳의 청약공고를 예비하는 것이 좋을 것 같다. 또한 경매시장과 중고급매도 이후 시점부터 물량이 늘어 날 수 있다. 지금은 무주택자에겐 관망하며 정부정책을 기다려야할 시기로 보인다.

- 필수 준비사항 : 주택청약종합저축 (무주택자, 2년 24회납)

- 상속에 의한 보유 주택 법적처리 완료

- 금융결제원에서 운영하는 청약정보제공 사이트 : https://www.apt2you.com/