2018 사야하나 말아야하나... - 정부정책의 방향과 집값

그동안 정부의 부동산정책이 계속 변경되어 신뢰성 떨어질 글이 될 것 같아 블로그에 쓸 수 없었다. 하지만 이제 거의 방향은 정해진 것 같다.

우선 작년에 부동산 관련 중요한 부분만 짚고 넘어가 보고자한다.

1. 투기지역 부활. 서울 비롯 중요지구 투기지역 지정 LTV, DTI 직접규제 최대 30%이하로 하향.

2. 투기지역 내 주택담보대출 건 수 제한. 채무자기준 -> 세대기준(주민등록등본 기준 직계존비속)으로 확대 적용

3. 부동산 매매 시 자금출처 신고 (증여회피규제)

4. 분양권 양도, 전매 금지 (소위 피장사 규제)

부동산업자들을 비롯한 대출상담사 등 부동산매매활성으로 덕을 보며 장사하던 분들은 굉장히 광분하고 계시지만...

정부정책의 방향은 부동산 중 주택 특히 아파트에 대해서는 자산이 아니라 

의. 식. 주 중 '주'로서 삶에 기본 요소로 보겠다는 것이다.

 따라서 집값은 감당할 수 있는 수준이어야 하며 자기자본으로 마련되어야 한다는 것. 이에 집값상승 지역에 대해 대출규제, 분양권전매 규제를 부활시킨 것이다.

그리고 2018년도에도 지속적인 주택담보대출규제를 강화할 것이다.

이 중 대출규제는 신DTI, DSR 적용으로 현재 DTI규제보다 강화될 것이 확정되었다.

이미 윤곽도 나왔고 작년부터 쌓인 데이터를 기반으로 신DTI는 의무사항, DSR은 은행 자율로 적용되어 집행할 것이다.

즉, 앞으로 정부입장은 

주거비용은 현재 수준보다 떨어져야만 하며, 감당할 수 있는 수준이어야 하고 

국가적으로 가계부채는 감축되어야만 한다.

이다. 그럼 과연 목적대로 달성될 것인가. 현재 일단 똘똘한 한채라는 슬로건으로 자산가들 중심으로 비싼 한채에 몰빵되고 있는 분위기이다. 사실상 이지역은 일반적인 근로소득자는 어차피 구매할 수도 임차할 수도 없는 수준의 지역이다. 3-5억 집도 구매하기 힘든데 10억이 훌쩍넘는 집을 어떻게 구매한단 말인가. 이는 이전 LTV70% 시점에도 어려운 일이었고 억대연봉자도 사실상 감당하기 힘든 수준이었다. 대출금액 10억에 금리3%면 연간 이자만 3천만원씩 들어간다. 이를 원금도 함께 갚아야하니 30년 할부상환해도 원금상환금액도 3333만원. 1년에 대출로 6333만원을 감당할 수 있는가? 아마 부부가 둘다 억대연봉 아니면 사업에 성공해야만 가능한 집값이다. 게다가 이는 재산세, 상승한 4대보험료를 제외한 비용이다.

 즉 요즘 뉴스에 뜨는 한달에 2-7억 올랐다는 뉴스들은 일반 근로소득자와는 거리가 먼 돈 가진자들끼리의 돈잔치일 뿐이며, 그들 중 반은 소위 상투를 잡는 자와 상투팔고 나오는 자로 갈릴 것이다. 개인적으로 20억짜리 집을 보유할 필요가 있는 지 필자는 의문스럽다. 그 숫자는 숫자일 뿐이고 팔았을 때 현금화되어야 의미있는 숫자가 될텐데 고령화 저출산 사회에서 얼마만큼의 수요자가 입주할 지 정말 의문스럽다. 이로 이득보는 자는 부동산중개업자, 대출상담사, 세무/법무상담사, 시공사,은행, 정부 뿐이다.

일단 경기도권은 완전 꺽였음을 전세가 하락을 통해 확인할 수 있고, 미분양속출도 계속 증가하고 있다. 2012년도 최대 미분양 전국 16만호 일 때 수도권 미분양이 26천호였다. 현재 전국 56천호 미분양에 수도권 1만호 미분양이다. 수도권이든 전국이든 미분양주택이 17년 8월 최저점을 찍고 다시 상승세다. 게다가 2018년 신규입주가 수도권만 20만 전국 40만으로 최대물량이 솟아질 것으로 보인다.

현금을 쥔 실수요자라면 지금은 기다릴 타이밍

조급해 하지말고 기다려보자. 투기자금이 집중되는 곳 외에는 2018년 하반기 2019년 초반에는 할인분양이 넘칠 것으로 보인다.

그리고 전세도 역전세를 대비 대출있는 주택은 피해야 할 것이다.