2018 신DTI - 나의 대출한도는? 투기지역도 LTV 70%유효

요즘 DTI LTV에 규제가 집중되며 없는 사람만 손해 본다는 이야기가 많다. 신DTI는 더 불리할 거라는... 그러나 신DTI는... 사실 돈 있는 사람은 대출 있어도 그만 없어도 그만인 사람들이다. 하지만 더 이상 대출로 레버리지 효과를 누리기는 거의 힘들 것으로 예상된다. 신DTI는 그만큼 기대출 보유자에게는 매우 불리하다. 반대로 신DTI는 대출 미보유자에게는 유리하다. 신DTI가 정작 대출 필요한 사람에게 불리해 졌다는 말의 본질은 좀 살펴볼 필요가 있다. 

'필요한 사람' 이란 누구인지 말이다.

신DTI의 내용은 사실 별개 없다. 기존 보유대출에 이자만 합산하던 방식에서 기보유주택담보대출의 원금상환금액도 합산하겠다는 것이다. 신DTI 내용을 잘 들여다 보면 학자금? 자동차할부대출? 이정도만 있는 세대라면 큰 변동이 없다. 보통 이런 생계비형 자금대출은 3000만원을 넘기 힘들기 때문이다. 투기자금은 대출금액이 1억 넘는 경우가 허다하고 대부분이 주택담보이다. 그래서 그들에게 신DTI는 매우 불리한 규제이다. 오히려 신DTI로 세대 당 1주택 이하인 세대와 40세 미만인 신혼부부에게는 매우 유리하게 변경되었다. 그리고 주택시장에서 적어도 투기자금의 대출가능금액을 확 없애버렸기 때문이다. 

이제 갭투자하시던 분들은 시장대상을 변경하거나 포기해야 할 것이다. 대출가능금액이 신DTI에서는 불가능 할 가능성이 매우 높다. 이는 단지 신DTI %이내로 못 들어오는 문제가 아니라 원칙적으로 잦은 주택자금대출은 원칙적인 제한 대상이기 때문이다. 아예 사업자등록을 하고 거래를 해야할 텐데... 금감원의 지침이 이처럼 강경한 상황에서 실적 몇 푼에 위험을 감수하며 징계먹을 짓을 할 성실한 은행원은 1금융권엔 없다. 당해보지 못해 멋모르고 하면 모를까...

무튼 본인이 살고자 하는 집을 구매하여 입주하는 것이라면 더 이상 위와같은 뉴스를 보며 현혹되지 말자. 분노하지말자. 앞글에서도 보았지만 아직 기회는 많다. 오히려 신DTI등 부동산대출규제로 급매가 없는 지 살펴보자. (이 부분은 다음 글에서 살펴보겠다)

대출이 집중적으로 유리해 지는 대상자는 다음 조건을 모두 충족하는 세대이다.

1. 부부합산 증빙소득(소득금액증명원, 원천징수영수증) 부부합산 7천만원 이내 (상품에 따라 6천만원 이내)

2. 무주택세대 or 이사하려는 1주택 보유 세대

3. 구매 대상 주택 5억이하 (상품에 따라 6억이하)

4. 필요 대출 금액 2억이하 (상품에 따라 3억이하)

5. 40세 미만으로 상시소득 1년 1개월 이상

6. 주택담보대출 미보유 세대

실수요자 집단이자, 예상되는 증가소득을 반영 받을 수 있는 사람은 예전 산정방식보다 신DTI가 대출가능금액이 더 많이 나온다. 예전엔 없던 연령에 따른 장래소득을 반영 받을 수 있기 때문이다. 그리고 위 조건을 다 만족시키지 못하더라도 아래 장래소득을 적용받을 수 있다면 그 역시 신DTI가 더 유리한 방식이다.

신DTI가 더 잘나오려면

은행에 따라 신용또는 대출등급별 가중치도 있을 수 있다는데... 일단 확정이 아니니 접고, 전 보다 유리해 지는 대상자는 아래와 같다.

1. 40세 미만

2. 대출약정기간 20년 이상

연령이 낮을수록 더 잘 나와서 필자가 계산해 본 바로는 최대 50%이상의 소득상승효과가 나오는 집단도 있었다. 30세에 대출기간을 20년 약정한 경우에도 소득을 25%이상 상향시켜 신DTI에서는 더 유리하게 나온다. 그러니 주택금융공사대출상품 중 디딤돌대출, 보금자리론 대상자가 되는 지 확인해 보자. 투기지역이든 조정지역이든 상관없이 상품최대한도 이내에서 LTV 70%까지 대출을 받을 수 있다.

이 앱은 최근에 찾은 대출관련계산어플입니다^^ 그냥 참조만 해보시길.